emspemsp近日，中国人民银行、国家金融监督管理总局联合推出经营性物业贷款新规，细化了经营性物业贷款的管理口径、期限、额度、用途等要求。这一新规发布释放了什么信号？又将对房地产企业带来哪些影响？

emspemsp目前，大型房企多持有一些优质的经营性物业资产，如商业综合体、购物中心、写字楼等。但受制于此前监管规定，这些能够产生持续现金流收益的经营性物业资产，可获得的抵押贷款规模有限，且不能用于偿还房企债务。

emspemsp2024年1月20日市民走向上海市普陀区一家购物中心。新华社记者方喆 摄

emspemsp为充分发挥经营性物业贷款作用、满足房地产企业合理融资需求，中国人民银行、国家金融监督管理总局1月24日联合印发《关于做好经营性物业贷款管理的通知》，对经营性物业贷款的用途范围、贷款期限等方面进行了明确，指导商业银行依法合规开展相关业务。

emspemsp通知明确，经营性物业贷款既可用于承贷物业在经营期间的经营性资金需求，也可用于置换借款人为建设或购置该物业形成的贷款、股东借款等，但不得用于购地、新建项目或其他限制性领域。

经营性物业贷款期限一般不超过10年，最长不得超过15年，且贷款到期日应早于承贷物业产权证到期日至少5年。

emspemsp经营性物业贷款是商业银行现有的一类贷款品种，其借款人可以为房地产开发企业。业内人士认为，相比于项目建设阶段发放的房地产开发贷款，经营性物业贷款额度较高、期限较长，且用途相对灵活。

emspemsp开发贷款期限基本上是2年至3年，随着如今房地产市场变化、销售周期拉长，房企更需要长期平稳的资金支持。一位房企负责人告诉记者，一些经营良好的物业资产拥有持续的现金流收益，有可能和银行商定较低的贷款利率。

emspemsp在满足房企合理融资需求的同时，该政策出台有利于房企盘活存量资产。中国人民银行行长潘功胜表示，出台完善经营性物业贷款的有关政策，旨在支持优质房企盘活存量资产，扩大资金使用范围，改善流动性状况。

emspemsp通知明确，2024年底前，对规范经营、发展前景良好的房地产开发企业，全国性商业银行在风险可控、商业可持续基础上，还可发放经营性物业贷款用于偿还该企业及其集团控股公司含并表子公司存量房地产领域相关贷款和公开市场债券。

emspemsp通过经营性物业贷款，房企可以进一步盘活存量资产，改善自身流动性，降低短期偿债压力。招联首席研究员董希淼表示，经营性物业贷款可用于置换存量债务，有利于房企缓解资金链紧张，优化债务结构。

emspemsp金融监管总局的数据显示，截至目前，房地产开发贷款和个人住房按揭贷款的余额分别是12.3万亿元和38.3万亿元。

2023年金融机构发放房地产开发贷款3万亿元、个人住房按揭贷款6.4万亿元，向房地产企业提供并购贷款、存量展期贷款合计超过1万亿元。2023年末，银行购买房企债券余额4275亿元，比2022年增长了15%。

emspemsp房地产产业链条长、涉及面广，对国民经济具有重要影响，与广大人民群众生活也息息相关，金融业责无旁贷，必须大力支持。国家金融监督管理总局副局长肖远企表示，将指导金融机构用好用足现有的金融支持政策，继续做好房地产金融服务，保持房地产信贷整体稳定，满足合理融资需求，维护房地产市场平稳健康发展。

emspemsp改善行业融资性和经营性现金流、优化调整房地产金融政策、出台房地产金融十六条……近年来，金融机构在金融管理部门指导下，着力支持房地产企业特别是头部房企的融资渠道稳定。

emspemsp中国人民银行和金融监管总局表示，下一步将抓紧落实通知要求，指导金融机构依法合规开展经营性物业贷款业务，一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求，促进房地产市场平稳健康发展。吴雨、黄炯芮